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一起门面转租和门面经营权转让纠纷的调解心得

  来源:法治湖南网  时间:2018年04月04日   作者:李惠英 字体: 【    】 

  法治湖南网讯 (通讯员 李惠英)门面所有人(以下简称甲)与门面租赁人(以下简称乙)因门面租赁和门面经营权转让产生分歧双方各持一词,乙占用甲的门面既不付租金也不经营。双方多次自行协商未果,后经调解员调解,双方达成一致意见,甲同意补偿适当费用给乙,乙同意解除租赁合同,腾空并交还房屋,调解协议签订后双方即按协议履行,一起纠纷圆满解决。

  基本案情

  甲有两层房产位于长沙市黄金地段,每层面积有近百个平方,一楼做门面出租。2010年,原租赁户(以下简称丙)不想经营了,乙丙协商以6万元转让给乙经营,乙当时在征得经营甲同意后,支付了6万元转让费给丙。乙接手经营后,甲乙协商另行签订一份《门面租赁合同》,原合同条款不变,增加合同一年一签,从2013年开始门面租金在上一年度租金的基础上每年递增8%。乙同意以上新增条款。经营状况良好,乙一直依约履行新合同,按时按额支付了门面租金。到了2016年的时候,租金在原签订合同的基础上已增加了近24%,当年又因国际政治风波,乙经营的商品是国人抵制的外国商品,结果生意每况愈下。乙认为是门面陈旧,货物陈积造成的。为了生意能继续做下去,经过甲的同意,乙投入约十万元重新装修,以装饰提升门面价值,以销售更优质的商品来吸引更多的消费人群。同时甲乙商量将租赁合同改为三年一签,甲乙在新修改的租赁合同上又签了字。但不料即使经过上述努力,生意仍然做不起来,一直处于亏本状态,连门面租金都难以支付了。在此种情况下,乙于2017年10月份向甲提出将门面经营权转给第三人,然后将门面转租给门面经营权受让人。而甲只允许乙解除门面租赁合同,不同意将门面经营权转给第三人,也不同意将门面转租给门面经营权受让人,并认为乙这是在炒作门面。

  调解员全面深入了解案情,理清了纠纷争执的焦点和产生的原因,并确定双方对事实均无异议。

  甲向调解员提出要求,乙要么继续履行租赁合同,要么终止租赁合同,乙不得转租和转让门面经营权。

  乙方向调解员提出乙曾经花了6万元从丙手上转让过来的,当时是经甲同意了的,在经营过程中对门面的投入,也是经过了甲的同意,故提出先将门面经营权转让给第三方后转租或解除甲乙之间的租赁合同由受让人与甲重新签订门面租赁合同。并解释说根据当时的市场行情,争议的门面经营权转让费可转让上10万元,用这转让款用来弥补乙从丙受让该门面时支付的6万元及经营期间对门面的投入。

  但甲提出《门面租赁合同》第四条约定:“乙方不得随意转租。”理解为在任何情况下,乙方都不得随意转租。

  乙回复其对第四条的理解是:乙方在经甲方同意下是可以转租的,现在和甲坐在一起是想和甲协商征求甲的意见,认为甲方对第四条有误解。由于双方对合同条款的理解不同,导致双方如同陌路,争执不休。

  调解员还从当地人获悉,甲只有一个儿子,平时待乙如若自己的女儿,特别关心。乙也很乖巧,有什么好吃的送给甲老俩口吃,问寒问暖,逢年过节还拜访甲,甲乙双方如同母女关系。

  调解过程

  在此种情形下,调解员立马采取有效措施,分开单独做双方工作。

  跟甲做工作。首先对甲作法律解释:法律上的房屋(门面)出租是门面的使用者(经营者)与门面的所有人所签订的房屋租赁合同,签订租赁合同后,由门面的所有者将房屋交付给承租人使用。根据合同法第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”依以上法律条文乙经甲的同意是可以转租的。乙现在正是在与甲协商,征求甲的同意。而门面经营权转让虽然没有法律上的规定,但根据交易习惯,因承租人在经营期间,对门面装修、装饰,门面的经营环境有所改善,使门面自身的使用价值有所增值;门面在2010年时,该地段相对较偏,经过几年的经营,城市的扩建,现在成为繁华地段,经营权转让对原经营者给予一定补偿是合情合理,但转让费的多少应视情而定。经营权的转让虽然没有法律上的明文规定,但根据新民法总则第十条之规定,处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,只要不违背公序良俗,应合情合理支持乙的要求。

  其次跟甲做思想工作。乙虽然是外地人,经济条件较困难,但自立自强,做人贤惠,与人相处融洽,双方关系一直甚好。乙确实珍惜甲乙之间的缘份,一直在力撑生意做下去,但客观情况变化是他无法经营下去的主要原因,并不是在故意炒作门面。甲听后基本上认可。同时告知调解员,其患有心脏病。于是调解员从甲年事已高且患有心脏病这一情况,若纠纷得不到解决长期搁在心对健康不利,从甲的健康角度分析来进一步做劝解工作。

  甲听后态度变得缓和起来,同意平下心来进行协商调解,跟调解员交个底,只要乙态度好,要求合理,同意乙将该门面经营权转让,并解除甲乙之间租赁合同。

  调解员乘势对乙作法律解释:因合同履行未到期,依据合同法第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。这说明乙转租给第三人还是有法律依据和希望的,但要经甲的同意方可。合同条款第四条约定,“出租人不得随意转租。”可以理解为若乙要转租,须征得甲的同意。甲可以同意转租,也可以不同意转租,完全取决于甲的意思表示。调解员根据平时调解经验,提醒乙此次协商成功与否还需乙跟甲加强情感交流。调解员从甲的谈话中得知甲乙产生纠纷后,乙曾对甲有过激的言语,甲对之很不高兴。于是劝说乙从年龄和平时相处的情感上,甲相当于乙的长辈,甲曾对乙关照有加,乙应把甲当作自己的母亲一样看待,建议向甲赔个不是,这样老人的心情会舒坦些。于是,乙照着调解员说的向甲赔礼道歉了,甲的心情明显平静好转。

  调解结果

  平衡各方利益,实现双方共赢,充分沟通促成调解。

  甲出租的门面位于长沙市芙蓉区黄金地段,乙占用门面不经营,门面内存放着乙经营的商品,近半年应付的租金未付。对双方都带来经济损失,这是甲乙都心知肚明的,所以都期待早日解决这一纠纷。

  乙在征得甲同意将门面经营权转让的情形下,说按现在行情该门面经营权可得十几万元的转让费,甲对转让行情略知一二,说转让费太高了。乙听甲这么一说,立马提出将转让权让与给甲,由甲找经营租赁户,甲直接补偿乙十万元。甲同意受让转让权,但对补偿金额不同意。这时调解员将乙在调解前提供的其受让该门面交付的受让费6万元票据及装修装饰门面的费用票据递交给甲看,合计起来确有十几万元的开销。甲清点了这些票据,予以确认。调解员此时提出双方都让点步,折中补偿8万元,由乙方腾房交付房屋,甲方给予乙方转让补偿款8万元,终止甲乙最后一次签订的为期三年的租赁合同。经过协调,双方表示同意以上建议,于是调解员当即制作调解文书,协议如下:1、门面经营权转让权归甲享有,出租人给付承租人转让费及房屋装修装饰费用8万元整;2、出租人退还承租人押金5000元整;3、承租人支付已产生的未付的租金37200元;4、承租人缴清已产生未缴的水电费;5、承租人在协议签订后两天内将房屋内的所有商品搬走,未逾期搬走,按200元/天计算;6、本调解协议自甲乙双方签字之日生效。当日双方均在调解书上签了字。调解书签订后的第二天,乙交清了水电费,搬走了门面内的所有商品并交付了门面,甲在调解员的见证下扣除租金,甲将剩余的42800元和退还房屋押金5000元合计47800元支付给了乙。

  调解心得:作为一名人民调解员,通过本案感到要以事实为依据,以法律为准绳,同时尊重世俗习惯,兼顾情理,以情感人;要站在公平正义的立场上,不偏坦任何一方;在争议双方自愿的情况下,充分发挥人民调解的作用,成为纠纷双方友好协商的桥梁,最终达成意见一致。同时作为一名法律服务工作人员,应当积极响应党中央和司法部的号召,在国家大力建设的公共法律服务平台上,主动参与到人民调解和人民调解、行政调解、司法调解协调联动的工作中,运用非诉讼方式化解各类民间矛盾纠纷,减诉息讼。要通过不断加强业务学习,提高专业素养和调解技能,进一步提高调解质量,为人民调解工作的创新发展,为推进平安湖南、法治湖南建设作出新的贡献。

 (作者系长沙芙蓉区定王台街道丰泉古井社区调解员)


[编辑:邬璐明]
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